Sunday, 02 May 2021 13:33

Crowdfunding: cos'è, come funziona e perché conviene

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Ultimamente si sente parlare sempre più spesso di crowdfunding immobiliare , un fenomeno nato quasi 10 anni fa negli Stati Uniti e che solo da poco è approdato anche in Italia.

Si tratta di una modalità innovativa di fare investimenti immobiliari . Tramite il crowdfunding, vari investitori (coloro che costituiscono la “crowd”, ovvero “la folla”) hanno la possibilità di  partecipare al finanziamento di un progetto immobiliare - sia in ambito residenziale che commerciale - in cambio di una remunerazione del capitale investito.

 

Semplificando al massimo, potremmo dire che, per chi deve acquistare o ristrutturare un immobile, il crowdfunding è l'alternativa al mutuo (purtroppo non sempre facilmente ottenibile); agli occhi degli investitori, invece, il crowdfunding, è una forma di investimento per far fruttare il proprio denaro. A questi ultimi, infatti, l'acquirente dell'immobile restituisce il denaro prestato maggiorato degli interessi.

Ma proviamo a capire qualcosa di più in merito. Andiamo a vedere come funziona, quali sono i vantaggi, quali i rischi e le piattaforme cui appoggiarsi.

 

Le tipologie di crowdfunding

Esistono varie tipologie di crowdfunding. Le più utilizzate in ambito immobiliare sono:

  • Modello Equity : l'investimento viene fatto direttamente nell'impresa che si impegna a costruire l'immobile. Si acquista quindi una quota della società. Tutte le piattaforme italiane di Equity sono autorizzate e vigilate da Consob, ed offrono una maggiore garanzia rispetto a quelle estere. Il rendimento medio con questo tipo di piattaforme è circa del 12% lordo annuo

  • Modello Lending : il rendimento è dato dal tasso d'interesse che si pattuisce di ricevere dal soggetto che raccoglie i fondi. In alcuni casi è inoltre possibile ottenere un rendimento extra legato all'eventuale vendita degli immobili sottostanti. Di media il rendimento annuo è attorno al 9,5% lordo

Crowdfunding: i vantaggi

Il crowdfunding permette di:

  • diversificare gli investimenti : suddividendo il proprio capitale è possibile investire in più progetti

  • investire anche piccole somme (alcune piattaforme di crowdfunding hanno limiti minimi che da 50,00 euro)

  • delegare la gestione dell'immobile al promotore del progetto

  • avere una visione chiara sia delle società offerenti, sia sul progetto su cui si vuole investire

  • avere zero spese : la maggior parte delle piattaforme crowdfunding non applica alcun costo sull'investitore; a pagare una commissione, in genere, sono le società offerenti

  • avere diritto ad una riduzione delle imposte : nel caso di persone fisiche, una detrazione IRPEF pari al 30% di quanto investito, per un importo massimo pari a 1.000.000 euro annui e l'obbligo di mantenimento dell'investimento per un minimo di 3 anni; nel caso di persone giuridiche, una deduzione dall'imponibile IRES pari al 30% di quanto investito, per un importo massimo pari a 1.800.000 euro annui e l'obbligo di mantenimento dell'investimento per un minimo di 3 anni

  • dare avvio al processo di investimento in maniera molto più facile rispetto alla finanza tradizionale, più burocratica e cavillosa

  • avere il controllo diretto sull'investimento

  • poter interloquire direttamente con i promotori

Crowdfunding: le piattaforme attive in Italia

Come già detto, si tratta di un processo che si svolge on-line. Ad oggi, in Italia, è attivo un gran numero di piattaforme, alcune delle quali 100% italiane, altre invece sono piattaforme estere che hanno avviato la loro attività anche in Italia.

Vediamole più nel dettaglio.

Piattaforme di equity crowdfunding immobiliare

Walliance

Walliance è stata la prima piattaforma in Italia ad operare nell'ambito immobiliare. Dal 2017, anno di avvio della piattaforma, ha raccolto più di 11 milioni di euro e conta due progetti già rimborsati. Gli investitori possono partecipare ai progetti con importi a partire da 500,00 euro.

Calcestruzzo

Concrete è una piattaforma di Real Estate Crowdfunding. Ha raccolto 18 milioni di euro finanziando 10 progetti immobiliari e realizzato 3 exit. Propone progetti di medio-lungo periodo (2-3 anni).

House4Crowd

Recente start up innovativa che ha lanciato la sua prima operazione sul mercato di Milano. Nel suo portale vengono proposti progetti di tipo residenziale, commerciale o turistico. Il chip minimo di ingresso è pari a 500,00 euro.

Costruisci intorno

Nuova piattaforma di Equity crowdfunding che propone investimenti di tipo residenziale, commerciale, alberghiero e anche industriale / logistico. A partire da 500,00 euro.

Piattaforme di lending crowdfunding immobiliare

Fiduciari

Trusters è la prima piattaforma interamente italiana che opera nel segmento 'lending' specializzata nel crowdfunding immobiliare. Operativa da dicembre 2018, propone progetti di breve durata (entro l'anno) e con un target medio molto basso (circa 50.000 euro). Investimenti a partire da 100,00 euro.

Rendimento Etico

Si tratta della più recente piattaforma sul mercato. Ad oggi ha finanziato 13 progetti per circa 3,4 milioni di euro. Il suo focus sono le operazioni di ristrutturazione di debiti ipotecari contratti da persone o società in difficoltà finanziaria.

Housers

Piattaforma spagnola attiva in Italia dal 2017. Consente di effettuare investimenti a partire da 50,00 euro per costruire il proprio portfolio di investimenti immobiliari.

CrowdEstate

Piattaforma basata in Estonia, che in Italia ha finanziato progetti soprattutto nell'area di Milano. Attiva dal 2014, CrowdEstate conta più di 48.000 investitori da 123 paesi (di cui 3.435 italiani).

Asset ponte

Piattaforma piuttosto recente che richiede un importo minimo di investimento pari a 500 euro. Al 30/6/2020 il portale era in raccolta sul primo progetto, la riqualificazione di una palazzina a Milano, con un target di 900.000 euro.

Re-Lender

Piattaforma di prestito dedicata alla riconversione industriale, ecologica, immobiliare e tecnologica.

ReCrowd

ReCrowd offre 4 tipologie di progetti, differenti per rischio, investimento, durata e ROI, al fine di valorizzare e attrarre un maggior numero di investitori.

Nel 2019 la società è stata premiata da SpeedMiup, l'incubatore dell'Università Bocconi, tra le 8 startup innovative più interessanti di Milano.

Al 30/6/2020 aveva raccolto 570.814 euro da 7 progetti, tutti in Lombardia.

Italia-folla

Prima piattaforma crowdfunding immobiliare italiana operativa dal gennaio 2015. Dopo un aumento di capitale andato in overfunding durante il lockdown, è diventata piattaforma di lending nativa blockchain.

Crowdfunding: i rischi

Come ogni genere di investimento, anche il crowdfunding immobiliare presenta dei rischi.

Ecco quali sono i fattori da considerare prima di fare un investimento:

  • avere informazioni complete e dettagliate sull'operazione immobiliare

  • comprendere l'andamento del mercato immobiliare in cui è localizzato il progetto

  • condurre un'analisi approfondita sulle persone coinvolte nell'operazione, sul management e sul loro network di sostenitori

Crowdfunding: conviene?

In conclusione, la domanda è: il crowdfunding conviene?

Analizzati tutti gli aspetti pare proprio di sì . Il crowfunding ha fatto in modo che le operazioni immobiliari siano ormai diventate accessibili a chiunque. Per acquistare un immobile e affittarlo, oppure rivenderlo per trarne profitto, non è più necessario disporre di una capitale importante, basta anche una piccola somma di base per partire e fare poi appello al contributo di tanti diversi finanziatori.

Insomma, il crowdfunding immobiliare è libero e davvero efficace.

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