Wednesday, 30 December 2020 09:59

Come calcolare il valore di un immobile: tutti i parametri da considerare

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Quando si sta per comprare o vendere un immobile è fondamentale saperne di stimare il valore corretto. Ciò è importante sia ai fini di instaurare una buona trattativa, ma può tornare utile anche nel caso di eventuali contenziosi, come ad esempio, la divisione di un'eredità o la separazione tra coniugi.

Calcolare il valore di un immobile , tuttavia, non è un compito così semplice. Vari sono infatti i fattori da considerare.

 

In questo articolo riassumiamo sinteticamente i passaggi da effettuare per calcolare il valore del mercato di un immobile nella maniera più attendibile, per quanto, comunque, approssimativa.

Premessa

Il valore del mercato dell'immobile NON coincide con il suo valore catastale.

“Valore di mercato”: definizione

Il “Codice delle valutazioni Immobiliari. Italian Property Valuation Standard ", così definito il« Valore di mercato »:" L'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un'adeguata attività di marketing da entrambe le parti ”.

Come calcolare il valore di un immobile: calcolo della superficie commerciale

Il primo valore da rilevare è la cosiddetta "superficie commerciale" dell'immobile.
Tale valore è indispensabile per elaborare il valore al metro quadro, parametro fondamentale nella valutazione dell'immobile.

La “superficie commerciale” comprende, oltre alla superficie calpestabile (compresi tutti i muri interni ed esterni), anche mansarde, soppalchi, verande, taverne e seminterrati, nonché tutte le superfici scoperte (giardini, terrazze, balconi, pertinenze).

Come calcolare il valore di un immobile: quotazioni / valore al metro quadro

 La quotazione al metro quadro di un immobile è un valore individuato dall'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell'Agenzia del Territorio. Tale valore, aggiornato ogni 6 mesi, si basa su indici quali:

  • zona territoriale omogenea in cui si trova (in città o in campagna, il quartiere, in centro o in periferia)
  • tipologia immobili (abitazioni civili o di tipo economico, box, posti auto, ville e villini)
  • periodo dell'atto di compravendita oa quello antecedente in cui è stato pattuito il prezzo con atto avente data certa
  • stato conservativo "normale"

Come calcolare il valore di un immobile: coefficienti di merito

Oltre alla superficie e alla quotazione al metro quadro, va presa in considerazione anche una serie di coefficienti di merito idonei ad aumentare - ma anche far diminuire - la quotazione dell'appartamento. Si tratta di coefficienti inerenti le caratteristiche dell'immobile e sono espressi in percentuali. Vediamoli più nello specifico.

Piano

  • seminterrato (-25% con ascensore e senza)
  • terra o rialzato (-10% con giardino e -20% senza giardino)
  • primo (-10% con e senza ascensore)
  • secondo (-3% con ascensore; -15% senza ascensore)
  • terzo (0% con ascensore; -20% senza ascensore)
  • superiore (+ 5% con ascensore; -30% senza ascensore)
  • ultimo (+ 10% con ascensore; -30% senza ascensore)
  • attico (+ 20% con ascensore; -20% senza ascensore)

Stato locativo

  • abitazioni libere (coefficiente di merito 100%)
  • abitazioni individuare un canone libero (-20%)
  • abitazioni localizzate stagionalmente (-5%)

Riscaldamento

  • autonomo (+ 5%)
  • centralizzato (0%)
  • centralizzato con contabilizzatore (+ 2%)
  • assente (-5%)

Esposizione e vista

  • esterna panoramica (+ 10%)
  • esterna (+ 5%)
  • errore (0%)
  • interna (-5%)
  • completamente interna (-10%)

Età dello stabile e stato di conservazione

  • da ristrutturare (-10%)
  • buono stato (0%)
  • ristrutturato (+ 5%)
  • finemente ristrutturato (+ 10%)
  • nuova costruzione (+ 10%)

Luminosità

  • molto luminoso (+ 10%)
  • luminoso (+ 5%)
  • mediamente luminoso (0%,)
  • poco luminoso (-5%)

Come calcolare il valore di un immobile: calcolo del valore complessivo 

Per calcolare il valore del mercato di un immobile si utilizza la seguente formula matematica:

Valore di mercato = Superficie commerciale * Quotazione al metro quadro * Coefficienti di merito

 

Come si può vedere, anche se di primo acchito il calcolo per stabilire il valore di un immobile può sembrare semplice e quasi intuitivo, i parametri da considerare sono davvero tanti e soprattutto possono influenzare in maniera determinante sul risultato finale.

Affidarsi a esperti professionisti seri ed aggiornati è la scelta migliore.

Servizio Chiama Casa . Sappiamo stimare il valore del tuo immobile in maniera equa, razionale ed imparziale.

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